外國人購買不動產步驟說明
購買日本房地產時，一定要了解房屋之類型、建造時間、投資金額、所在區域、房屋面積等信息。仔細明白中介收費等房屋需繳納的相關費用。之後便可請KAAKIRO填寫購屋申請書。KAAKIRO 本身是日本地產發展商，職員會不定期地穿梭港日之間，各位可考察選定心儀區域。當明白重要說明事項後，買賣雙方簽定不動產買賣合約以及支付定金。買賣雙方針對物件的狀態進行最後說明，並確認附屬設備表的內容是否一致。支付買賣總價金扣除定金和預付款後的餘額尾款/資料交給公司專用日本司法書士代理登記。這部分由KAAKIRO 全代辦，閣下只需提供入賬戶口號碼。以下是簡單的購買流程：
1. 資金計畫
| (A) 購買所需的資金 | |
| 購買時，除了物件本身的價值外，還需繳納稅金及各項費用，大約是買賣價格的8-10 %。 | |
| (B) 各項費用明細- 各項費用是指從買賣簽約開始到交屋的過程中需支付的費用。 | |
| 印花稅 | 貼在買賣合約或貸款合約上的印花稅。 |
| 貸款手續費 | 貸款手續費、貸款擔保費等各項費用。 |
| 保險費 | 火災保險費等。 |
| 登記費用 | i) 登記許可證稅 登記時繳納的稅金。購買不動產時（所有權變更登記），需要繳納固定資產稅評估額的1%，貸款時（抵押權設定登記）需要繳納借款額的0.4%。ii) 代書費 辦理變更手續時付給司法代書的報酬。 |
| 固定資產稅 | (按日計算) 1年的額度為固定資產稅繳納標準額的1.4%。 |
| 都市規劃稅 | (按日計算) 都市規劃稅繳納標準額的0.3%。 |
| 仲介服務費 | 購買仲介的物件時，在簽約時收取規定之仲介服務費（包括消費稅及地方消費稅）根據簡易演算法，交易金額高於400萬日圓時，仲介服務費的限額為：[（不含消費稅的交易金額 × 3% + 6萬日圓）× 1.08 ] |
| 不動產取得稅 | 若為自住時，固定資產稅評估額的3%。 |
| 其他 | 搬家費用、垃圾費用等。 |
2. 資訊收集
| (A) 定準目標 |
| 您可以先選定想購買物業的區域、期望回報率、高樓大廈或平房式物業。 |
| (B) 期望條件的微調 |
| 經驗之談 – 如果過於熱衷收集情報，往往會想“應該還有更好的物件”反而容易和好的物件擦身而過，失去難得的機會。為了避免這樣的事情發生，建議您先列出期望條件的優先順序。 |
3. 實地參觀
| (A) 實地參觀 |
| 了解收集的情報後，若有好的房地產，就是積極地去參觀。要瞭解具體房地產的狀態，以及周邊的各種環境，最好的方式是實地參觀。KAAKIRO 由於本身是日本地產發展商，故此職員會不定期地穿梭港日之間，建議各位可跟隨考察一次，選定心儀區域。期後可使用 Google Map 等科技協助。 |
| (B) 房地產重點設備 |
| 實地去看房地產時，首先確認是否和搜集的資料一致。盡可能使用目測來確認用地狀況、樓宇外部裝修的狀況等。假如選擇的是『空室』，可確定房間數、結構（格局）等使用便利度、冷暖氣設備安裝狀況、增加、改良、及收納空間的狀況等。 |
| (C) 周邊環境 |
| 確認周邊環境非常重要。到最近的車站需要的時間、學校、公園、醫院、商店街等確認設施狀況。此外，還要注意在平日和周末，道路塞車程度和噪音等，可能會完全不一樣。 |
| (D) 專人支援 |
| 在實地參觀時，富經驗的職員會與您同行，您可以一邊參觀一邊聽物件的講解。如果因時間不合，而不能實地參觀，專員可視乎情況以現場拍照提供房地產的狀態和週邊環境資料、圖片來給予了解，使你更安心。 |
4. 申請購買
| (A) 購買前預備 |
為了安心又快捷購買不動產，請先準備以下
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| (B) 購買小資訊 |
| 日本房屋有防震措施：眾所周知，日本是一個地震非常多的國家，因此日本在建築物上的防震措施要求嚴格且有法定的耐震基準，在建造時必須依照法規達到耐震基準。亦有修繕基金及地震保險等保障。
辦理日本房地產過戶手續：日本辦理房地產過戶手續並不複雜，為保障您順利合法的完成過戶手續，我們有值得信賴的代書事務所(即是日本律師)，隨時提供所需檔案，協助完成房地產買賣的一切事宜。 一般而言，日本的銀行不提供非居住者開戶，但我們有專人可協助租金相關事宜。 |
5. 買賣合約
| (A) 從決定購買到簽約 |
| 當決定購買條件後，可向仲介公司提出購買意願。此時，需提出購買申請書。仲介公司收到申請書後將協調合約註明條件，如付款方式、交屋時間、附屬設備確認等。當條件調整好並說明重要事項後，買賣雙方簽定合同(好像香港的臨時買賣合約, 此時需支付定金三萬或五萬(視乎樓價而定)。 |
| (B) 什麼是不動產買賣合約 |
| 不動產買賣時會簽定“不動產買賣合約”。買賣合約明確記載交易內容、當事人的權利義務等，其目的是為了交易上的安全和順利。買賣雙方簽名蓋章，且買方支付定金後合約即成立。 簽訂不動產買賣合約後，雙方須履行合約上記載的權利和義務。當違約時，有時需要支付違約金。因此，若有不明白的地方時務必跟仲介公司確認清楚。 |
| (C) 簽約時應準備 |
為了購買不動產而簽訂合約時，應準備
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6. 支付尾款 – 交易完成
| (A) 物件點收 |
為了防止交屋後產生糾紛，買賣雙方針對物件的狀態進行最後點交。物件重點點收：
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| (B) 支付尾款時的流程 |
| i. 確認登記申請資料：申請所有權變更登記，將所需的資料交給司法代書代理登記申請。 ii. 支付尾款：買賣總價金扣除定金和預付款後的餘額。 iii. 固定資產稅等的計算：繳交登記費用，分算固定資產稅等。 iv. 交付相關文件：若為公寓時：管理規定、社區住戶規約、附屬設備保證書/使用說明書等。若為土地、建築物時：土地測量圖、界線確認書、建築確認通知書（檢查證明）、附屬設備保證書/使用說明書等。 v. 交付鑰匙：建築物的鑰匙一組。提供“不動產交付確認書”作為依據。 vi. 交付各項費用：仲介服務費等各項費用。 |
| (C) 支付尾款時應做的準備 |
支付尾款時，需要以下準備。這裏記載的是針對居住類資產時的基本內容。購買資產的種類等不同時，所做的準備也不同。
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| (D) 登記手續 |
| 所謂“登記”，是指為了大範圍公告規定的事項，記載在已公開的帳簿上的意思。其目的是為了保護交易的安全，在不動產交易中，登記手續委託司法書士進行。 司法書士收到必要的資料後，製作登記申請書，並提交法務局。已登記的權利書等從司法代書手中取回，小心保管不要遺失或污損等。（已登記之權利書不能重複發行） |
7. 售後服務
| (A) 租務資訊 |
| 產權交付手續結束後，可提供招租代理，租金匯款等各項服務，簡單輕鬆又自在地收取回報。 |
| (B) 租務訊息Q&A |
| 那些房子是相對地容易出租和那類人會租用的?：小戶型(20平方米以下)的房子相對地容易，多數的租戶是年輕的單身學生或單身職員、偶然也會有老人。如是留學生，也有可能兩人合租的。
什麼是中轉公司協議?：當前的租借契約期限通常是兩年左右。租賃協議契約比較特殊，屬於轉租契約(SUBLEASE契約)。詳細說明：日本因有轉租公司，幫助業主管理他們的房子。業主用較低廉的租金租給轉租公司，轉租公司再尋找租客來賺取差價。這樣做的原因是業主不需要用太多精力來管理房子，而且即使沒有租客的房子，業主也可以每月從轉租公司收到租金轉租公司，相對穩定及降低租賃的風險。 是否投資越大型的屋宇, 回報越高的？：事實在過往數據分析中，小型呎數的屋宇回報率較為吸引。例如700萬日元小型屋宇，回報率可以有6%-8%。但是中型的屋宇可能只有4%-5%。當然有一些特殊例子會影響回報率，好像屋宇附近有大型商場或是車站等因素。 在日本出租房屋時的注意事項有什麼？：一般為空房出租，無需配置傢俱。需要注意的是，租戶的權利受到法律保護，租賃期間內業主不得無故收回出租房屋。 |
